[이슈파 지상중계] 제1회 '부동산투기 때려잡기' | 1부 '부동산투기를 파헤쳐라!'

편집자 주  노해투 유튜브방송 ‘가자! 노동해방’에서는 노동자의 눈으로 세상의 모든 이슈를 파헤치는 ‘이슈파’ 시리즈를 새로 제작해 게시 중이다. 이슈파 1회 ‘부동산투기 때려잡기’. 1부 ‘부동산투기를 파헤쳐라!’ 동영상을 지면으로도 옮긴다. 유튜브 영상은 <여기>에서 시청할 수 있다.

세상의 모든 이슈를 파헤치는 노동자의 눈, 이슈파! 새롭게 여러분을 만나뵙게 됐습니다.

오늘 이슈파가 다룰 첫 번째 주제는 “부동산투기 때려잡기"입니다.

부동산 문제로 온 나라가 들끓고 있습니다. 한쪽은 투기열풍으로 들끓고 있지만, 다른 한쪽은 거대한 절망과 분노로 들끓고 있습니다.

이것은 어느 청년이 페이스북에 올린 글인데요. 도저히 살 수 없을 것 같은 다 쓰러져가는 아파트도 8억 이상인데, 내가 10년 이내 모을 수 있을 것 같은 돈 최대치는 8천만원이다, 게다가 현재 통장 잔고는 마이너스 2천만원이다, 이번 생은 망했다는 이 청년의 절망감은 결코 과장이 아닙니다.

[출처] 국가통계포털(평균임금) / KB주택가격동향(서울아파트가격)

평균임금을 받는 노동자가 한푼도 쓰지 않고 서울에서 25평짜리 아파트를 사려면 24년이 걸립니다. 아끼고 아껴서 임금의 30%를 모은다고 가정하면 80년이 걸립니다. 그런데 이 시간은 보시다시피 문재인정부가 들어서던 무렵하고 비교해도 엄청나게 늘어났습니다. 부동산투기 광풍 때문에 짧은 시간 동안 어마어마한 불로소득이 만들어진 거죠.

하지만 그 불로소득은 공짜가 아닙니다. 누군가에게는 주택구입 대출을 갚아 나가는 동안 허리가 부러지는 문제고요. 누군가에게는 치솟은 전월세 임대료 때문에 피눈물이 나는 문제입니다. 또 누군가에게는 안정적인 주거공간 자체를 얻을 수 없는 그야말로 절망의 문제입니다.

왜 이렇게 엄청난 속도로 부동산 가격이 오를까요? 문재인정부는 왜 몇십 번이나 부동산대책을 발표하면서도 부동산투기를 잡지 못할까요? 한국만 이렇게 미쳐 돌아가는 걸까요? 다른 나라 상황은 어떨까요? 부동산투기를 잡을 수 없다면 지금이라도 영끌을 하고 빚투를 해야 할까요? 부동산투기를 정말 잡을 수 있을까요? 그러려면 무엇을 어떻게 해야 할까요?

요즘 정말 많은 노동자들께서 또 청년들께서 궁금해 하실 거 같습니다. 그래서 이슈파가 열심히 파헤쳐 보았습니다. 부동산투기 때려잡기, 본격적으로 시작합니다.

<1부> 부동산투기를 파헤쳐라!

요즘 누구나 부동산투기가 아주 심각하다고 피부로 느끼고 있습니다. 하지만 그 심각함이 어느 정도인지 정확히 알지는 못하는 것도 또한 현실입니다. 부동산투기가 얼마나 심각한지 추적하기 위해서 간단히 개념부터 정리해 보겠습니다.

명목임금과 실질임금이라는 개념이 있습니다. 명목임금에서 물가상승에 따른 왜곡을 제거한 게 실질임금이죠. 마찬가지로 부동산의 명목가격과 실질가격이라는 개념을 생각해 볼 수 있겠습니다.

그런데 몇 십 년 동안 실질임금이 제자리에 있으면, 비슷한 임금 수준을 유지하는 거라고 말할 수 있을까요? 이 그래프를 한 번 보시죠. 이것은 미국의 실질임금과 노동생산성의 상승률을 비교한 겁니다.

[출처] https://www.epi.org/publication/swa-wages-2019/

그래프를 보시면 1948년부터 1970년대 초반까지는 실질임금이 노동생산성과 거의 비슷한 수준으로 상승한 것을 알 수 있습니다. 노동생산성이 상승해서 생산이 확대된 만큼, 다시 말해 사회적 부가 확대되고 삶의 질이 높아진 만큼 실질임금이 함께 늘어난 것이죠. 이 경우 노동자의 삶은 계속해서 개선됐겠지만, 사회 전체의 총생산과 부에서 노동자의 임금이 차지하는 상대적 비중은 제자리를 유지했다고 할 수 있습니다.

그런데 1970년대 초반부터 현재까지 거의 50년 동안은, 실질임금이 거의 제자리에 머문 반면 노동생산성은 계속해서 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 이 경우 노동자의 삶은 절대적으로는 과거와 비슷한 수준을 유지했겠지만, 총생산이 늘어나면서 사회가 발전하고 삶의 질이 높아진 것을 함께 누릴 수 없었기 때문에 상대적으로는 점점 더 가난해졌다고 할 수 있습니다.

그러므로 실질임금만으로는 노동자의 임금 수준이 어떠한지 온전히 파악할 수 없습니다. 일반적으로 노동생산성이 꾸준히 상승하면서 GDP 즉 국내총생산 또한 꾸준히 확대되기 때문에, 임금총액을 국내총생산과 비교해 봐야, 다시 말해서 임금의 상대적 비중을 확인해 봐야 노동자의 진정한 임금 수준을 파악할 수 있습니다.

마찬가지로 우리는 부동산의 총가격을 국내총생산이나 전체 국부하고 비교해 봄으로써, 다시 말해 부동산가격의 상대적 비중을 확인해 봄으로써, 부동산가격이 정말로 얼마나 상승하고 있는지, 다시 말해 부동산투기가 얼마나 심각한지 정확하게 파악할 수 있습니다.

<1장> 부동산투기의 윤곽

한국에서 벌어지고 있는 부동산투기를 큰 틀에서 조망해 보겠습니다. 먼저 그래프를 하나 보겠는데요, GDP 대비 총토지가격을 OECD 국가들하고 비교하는 겁니다.

[출처] 토지자유연구소, 2007, 토지자유리포트 16호 ‘OECD 국가의 GDP 대비 토지가격’

이 그래프는 원래 토지자유연구소의 2017년 리포트에 나온 건데요, 거기서는 2015년 수치까지를 갖고 그래프를 그렸는데, 제가 원 수치가 있는 OECD 통계 사이트에 가서 최근 수치를 확인해 가지고 그래프를 이어 붙였습니다.

첫째, 한국에서는 최근까지 총 다섯 번의 부동산 상승기가 있었다는 겁니다. 1970년, 1978년, 1991년, 2007년을 정점으로 해서 네 번의 상승기가 있었고요. 그리고 지금 다섯 번째 상승기가 진행 중에 있습니다.

둘째, 한국은 다른 어느 나라보다 토지가격이 높고 가격변동이 심하다는 겁니다. 부동산투기가 다른 어느 나라보다 심각하다는 뜻이겠지요.

그런데 부동산은 토지와 그 위에 지어진 건물로 구성됩니다. 그래서 토지와 건물을 합친 부동산으로 그래프를 다시 그려보겠습니다.

이 그래프는 GDP 대비 총부동산가격을 역시 OECD 나라들하고 비교해서 보여줍니다. 이 그래프의 의미는 뭘까요?

첫째, 부동산가격으로 봐도 한국이 다른 나라들에 비해서 GDP 대비 가격이 단연 높다는 겁니다.

[출처] OECD (9B. Balance sheets for non-financial assets에서 Land, Dwellings, Buildings other than dwellings 합산) 

둘째, GDP 대비 부동산가격이 최근에 역대 최고점이던 1991년을 넘어설 정도라는 겁니다. 지금 2020년 통계가 아직 안 나와서 2019년까지만 표시한 건데요. 2020년에는 틀림없이 1991년을 훌쩍 넘어섰을 겁니다. 2020년 말 전국 주택매매가격이 전년대비 8.4% 상승했는데요, 이게 14년 만에 최대 상승폭이었거든요.

1989년 노태우 정부가 부동산 투기를 잡겠다면서 이른바 토지공개념 3법을 서둘러 추진했죠. 부동산 투기를 잠재우지 않으면 혁명이 일어날 수 있겠다는 정세판단 때문이었다고 하는데요. 그런데 지금 한국 사회는 그 시절보다도 부동산 문제가 더 심각해졌다는 겁니다.

부동산 때문에 부글부글 끓고 있는 사회, 그것이 바로 지금의 한국 사회라는 거죠. 최근에 부동산 투기에 대한 분노가 폭발하게 된 데는 다 그만한 이유가 있었던 겁니다.

그래프의 의미 분석을 이어가겠습니다.

[출처] OECD (9B. Balance sheets for non-financial assets에서 Land, Dwellings, Buildings other than dwellings 합산)

셋째, 최근의 상승기는 과거와 달리 매우 약한 하락기를 거친 뒤에 다시 상승기가 전개되고 있다는 겁니다. 이걸 다른 각도에서 보자면 2001년 이후에 20년 동안 대세 상승기가 지속되고 있다고도 말할 수 있겠습니다.

[출처] OECD (9B. Balance sheets for non-financial assets에서 Land, Dwellings, Buildings other than dwellings 합산)

넷째, 한국은 2001년을 경계로 앞에 20년은 일본과 흐름을 같이 하다가 최근 20년 대세상승기는 완전히 다른 길을 온 건데요.

[출처] OECD (9B. Balance sheets for non-financial assets에서 Land, Dwellings, Buildings other than dwellings 합산)

그런데 최근 20여 년 한국과 흐름을 같이 하는 나라들이 여럿 있습니다. 프랑스, 호주, 영국, 스웨덴, 캐나다, 멕시코, 네덜란드. 한국과 일본을 뺀 13개국 가운데 7개국이 해당되는데요. 이 나라들은 공히 1990년대 중반 이후 부동산가격이 대세상승하는 흐름을 보여줍니다. (부동산투기의 국제적인 양상은 2부에서 자세히 다룹니다.)

<2장> 부동산 불로소득

최근 20년 부동산 대세상승기를 지나는 동안 부동산으로 벌어들인 불로소득의 규모는 얼마나 됐을까요?

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 18호 ‘부동산이 소득불평등에 미치는 영향’

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 18호 ‘부동산이 소득불평등에 미치는 영향’ 

토지자유연구소가 2020년에 발표한 부동산 불로소득 추산치를 한 번 볼까요? 그래프를 보시면 2007년부터 2018년까지 12년 동안 부동산 불로소득이 GDP 대비 평균 20.5%에 이릅니다. 그런데 같은 기간 한국의 노동소득분배율은 평균 61.3%입니다. 다시 말해 부동산 불로소득이 총노동소득의 3분의 1이나 된다는 거죠. 

아니, 부동산 불로소득이 모든 노동자가 뼈 빠지게 일해서 벌어들인 전체 노동소득의 3분의 1이나 되는 어마어마한 규모라는 건데, 정말 기가 막히지 않나요?

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 18호 ‘부동산이 소득불평등에 미치는 영향’ / 국가통계포털(국세+지방세)

부동산 불로소득이 얼마나 엄청난지 감을 잡기 위해 그래프를 하나 더 그려봤는데요. 이 그래프는 부동산 불로소득을 세금, 즉 국세 더하기 지방세하고 비교해 본 겁니다.

세금이 국세 더하기 지방세로 이루어져 있다는 건 아시죠? 그런데 부동산 불로소득과 세금을 비교해 보면, 12년 동안 거의 같은 금액이라는 것을 알 수 있습니다. 다시 말해서 매년 전 국민이 내는 온갖 세금을 다 더한 만큼을 부동산 소유자들이 불로소득으로 취하고 있다는 거죠.

<3장> 누가 부동산 불로소득을 취하는가?

막대한 부동산 불로소득을 취하는 이들, 다시 말해 부동산 소유자들은 누구이고 그 규모는 얼마나 될까요?

가장 먼저 떠오르는 부동산 소유자는 조물주 위에 있다는 건물주들입니다. 그런데 부동산에는 건물만이 아니라 토지도 포함되죠. 농지를 헐값에 사들였다가 막대한 개발이익을 보는 부동산 투기꾼들이 있잖습니까? 그리고 건물주는 당연히 토지 소유자이기도 합니다. 건물이 자리잡은 토지, 즉 대지를 함께 소유하고 있으니까요. 결국 부동산 소유자는 토지 소유자로 압축해 볼 수 있습니다.

그래서 토지 소유자들을 추적해 보겠는데요. 먼저 토지에 대한 큰 윤곽부터 확인하고 가겠습니다.

[출처] 국가통계포털

이 그래프는 토지의 지목별 비중을 보여주는데요. 지목별로 그 비중이 면적과 가액에서 크게 달라지죠? 임야는 면적에서 63.4%나 차지하지만 가액으로는 5.2%밖에 안 되고요. 반대로 대지는 3.2%의 면적만을 차지하지만 가액으로는 56.2%나 차지합니다.

[출처] OECD

대지 가격이 높아서 그럴까요? 한국은 전체 부동산가격 가운데 토지가격의 비중이 유난히 높은 편입니다. 그래프를 보면 1991년에는 부동산가격에서 토지가격이 80%를 차지했다가 2019년에는 62%를 차지한 걸 알 수 있는데요. 건물가격의 비중이 꽤 늘긴 했지만 여전히 토지가격의 비중이 훨씬 높은 상태에 있습니다.

[출처] 국가통계포털

이번에는 소유주체별로 토지소유 비율을 확인해 보겠습니다. 토지를 가장 많이 소유하고 있는 주체는 개인들입니다. 면적으로나 가액으로나 절반이 넘습니다.

다음은 면적과 가액에서 상황이 달라지는데요. 면적으로는 국가소유가 25.2% 2위지만, 가액으로는 6.8% 4위에 불과합니다. 반면 법인소유는 면적으로 7.0% 5위에 불과하지만, 가액으로는 21.7% 2위입니다. 그만큼 법인들이 알짜배기 땅을 갖고 있다는 얘기겠죠.

그럼 이제 개인과 법인의 토지소유 실태를 확인해 보겠습니다.

[출처] 국가통계포털

먼저 개인들의 토지소유 실태를 확인해 보겠는데요. 2019년 기준으로 한국에서 토지를 소유하고 있는 세대는 61.3%입니다. 전체 주민의 60% 이상이 부동산 불로소득자란 말인가요? 한편으론 맞는 말입니다. 하지만, 좀 더 자세히 들여다보면, 부동산 불로소득의 진짜 주범은 따로 있다는 걸 알 수 있습니다.

[출처] 국가통계포털

토지를 소유한 세대의 절반 이상은 토지가액이 1억원 미만입니다. 5억원 미만까지 잡으면 대부분이 해당되고요. 요즘 수도권 집값이 치솟은 걸 고려하면 1주택자의 경우도 여기에 해당할 수 있습니다. 부동산 불로소득에 관해서 우리가 주목해야 할 대상은, 토지를 소유한 61.3% 전체가 아니라, 수억 원 이상 토지를 소유한 상위 10% 세대입니다.

[출처] 국가통계포털

이것은 토지소유 세대와 주택소유 세대를 비교한 것인데요. 토지를 소유한 세대의 대부분이 1주택 세대임을 확인할 수 있습니다. 역시 우리가 주목해야 할 대상은 상위 10% 다주택 소유 세대입니다.

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 17호 ‘토지 소유는 얼마나 불평등한가’

이 그래프는 전체 세대를 토지소유를 기준으로 10분위로 나눈 뒤에, 각 분위의 소유분이 차지하는 비중을 보여줍니다. 가액 기준으로요. 61.3% 세대가 토지를 소유하고 있다고 할 때와 느낌이 많이 다르죠? 토지를 소유한 세대 안에서 편차가 매우 크기 때문인데요. 상위 10% 세대가 개인소유 토지의 무려 68.7%를 소유하고 있습니다.

[출처] 국가통계포털

토지소유 상위 10% 세대, 전체 개인소유 토지의 68.7%를 차지하고 있는 이들은 대부분 다주택자이면서 그 가운데 상당수가 건물주일 것입니다. 개발이익을 노리고 농지를 소유한 이들도 상당수일 테고요. 바로 이들이 부동산 불로소득의 진짜 주범입니다.

다음으로 법인들의 토지소유 실태를 확인해 보겠습니다.

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 17호 ‘토지 소유는 얼마나 불평등한가’

법인은 개인보다 집중도가 훨씬 높은데요. 그래프를 보면, 상위 10% 법인이 가액 기준으로 법인소유 토지의 89.2%를 소유하고 있습니다. 면적기준으로는 더 높아서 92.3%를 소유하고 있고요.

[출처] 토지자유연구소, 2020, 토지자유리포트 17호 ‘토지 소유는 얼마나 불평등한가’

그런데 놀라운 것은 상위 10% 법인이 소유한 땅의 대부분을 상위 1% 법인이 소유하고 있다는 사실입니다. 상위 1% 법인은 면적기준 75.4%, 가액기준 70.5%의 토지를 소유하고 있습니다.

상위 1% 법인의 숫자는 2018년 기준 2천 33개인데요. 이들이 소유한 토지는 공시지가로 738조원, 시가로 1,251조원에 이릅니다. GDP 대비 65.9%죠.

토지소유 상위 1% 법인, 이들이 누구겠습니까? 네, 바로 재벌 대기업입니다. 30대 재벌의 사내유보금이 1천조원에 이른다고 하는데요. 그 상당 부분이 부동산의 형태를 취하고 있을 것으로 추정되고 있죠. 재벌 대기업, 바로 이들이 부동산 불로소득의 또 다른 진짜 주범이라고 할 수 있겠습니다.

 <4장> 재벌 부동산정보 공개제도의 후퇴

그런데 중요한 문제가 하나 있습니다.

[출처] 한겨레신문, 2016, ‘대기업의 역사, 땅재벌의 역사’

2016년에 한겨레신문은 국세청 자료를 토대로 1996년과 2014년 부동산 보유 상위 10개 기업을 비교해서 보도했는데요. 1996년에는 상위 10개 기업이 보유한 부동산이 25조원이었는데, 2014년에는 370조원으로 14.9배 늘었다는 겁니다.

[출처] 한겨레신문, 2016, ‘대기업의 역사, 땅재벌의 역사’

엄청난 성장이죠. 같은 기간 GDP가 3.2배 늘었으니까, 상위 10개 기업 부동산이 GDP보다 다섯 배나 빠르게 늘어난 거죠. 그래서 상위 10개 기업 부동산의 GDP 대비 비율도 5.1%에서 23.7%로 급상승했습니다.

아니 2014년에 그 정도면, 그 이후에 부동산 가격이 엄청나게 폭등했잖아요? 그렇다면 이제 이 수치가 얼마나 더 올라갔을까요? 그런데 우리는 지금 그 사실을 알 수 없습니다. 정보를 쥐고 있는 자들이 공개하지 않기 때문이죠.

자료를 다시 한 번 자세히 보시죠. 2016년에 한겨레신문이 보도할 때도 1996년과 달리 2014년에는 세부 내역이 없습니다. 상위 10개 기업의 이름도 없고, 각 기업이 소유한 부동산의 규모도 없습니다. 그냥 퉁 쳐서 합계만 나와 있을 뿐입니다. 1996년과 달리 2014년에는 정부가 세부 내역을 공개하지 않았기 때문입니다.

거 참 이상한 일입니다. 재벌 대기업의 부동산 관련 자료를 만천하에 공개하는 것은 재벌 대기업의 부동산투기를 막는 데 아주 효과적인 수단일 텐데, 왜 하던 것도 안 하고 있을까요?

[출처] 경실련, 2019, ‘5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개현황’

이 표를 보시면, 재벌의 토지보유현황을 공개하는 제도가 어떻게 변화해 왔는지, 아니 후퇴해 왔는지를 알 수 있습니다. 지금은 1997년 이전과 달리 정부가 재벌의 토지거래현황 자료를 공개하지도 않고요. 기업은 전자공시에 부동산 보유 세부 내역 없이 임의로 책정한 장부가액만 공개하면 됩니다.

이게 어떤 문제를 낳을까요? 재벌 대기업은 부동산투기와 부동산 불로소득의 진짜 몸통이 틀림없는데, 정확한 세부 정보가 공개되질 않으니 분노의 화살을 비켜가게 되는 거죠. 그럼 그럴수록 더욱 열심히 부동산투기를 일삼을 것이고요.

아니 부동산투기를 잡아야 할 정부가, 나아가 국가가, 왜 그나마 있던 제도마저 후퇴시켰을까요? 이어지는 2부에서 그 답을 찾아보겠습니다.